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解析物权法
【原文】〖更正登记异议登记〗
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【解析】〖更正登记与异议登记〗
为了纠正不动产登记簿记载的错误，不动产权利人、利害关系人都可以针对其中的错误项目申请更正登记。权利人书面同意更正登记、有证据证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。无论是权利人、利害关系人哪方提出更正登记，只要满足以上条件，均可由登记机构予以更正。此法叫做“更正登记”。
另外一种情形，不动产登记簿记载的权利人不同意更正，排除了权利人与利害关系人合作的可能。为了得到事后救济，即补救措施就是将自己的主张诉诸于登记机构。但是，登记机构不能擅自作主。在正式异议登记之前，申请人需要在规定的时间内，向法院提起行政仲裁，否则，申请人的异议登记自动失效。此法叫做“异议登记”。
异议登记是在原登记之上，包括第一次登记之上和更正登记之上的另类登记。第一次不动产登记的申请人，是不动产的权利人；更正登记的申请人，可能是不动产的权利人，也可能是不动产的利害关系人，也可能是二者皆有；异议登记的申请人，可能是利害关系人，也可能是其他的人。这一类人的动机目的是不一致的，有善意的，也有恶意的；有意见正确的，也有意见错误的；有主观犯错的，也有过失犯错的。但是，无论是哪种情形，只要是因为异议登记造成权利人损失或者损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。请求损害赔偿的方式方法是可以选择的，有双方协商、司法调解、仲裁机构裁决、法院判决等形式。
◎〖更正登记与异议登记〗
一、基本概念
更正登记与异议登记，是加强不动产登记审核、事前预防与事后处理、及时补救和应对不测主张的重大举措，是保证登记质量与如实反映情况的必要条件之一，也是衡量不动产登记正确性推定效力的一种最常用的判定方法。申请登记人和登记机构都有责任把好质量关，任何单位与个人均有权要求当事人、登记机构改正错误，举报各种违法乱纪行为。对于异议登记，申请人要有理有据，要把握时机和分寸，否则需要承担除权的后果甚至于申请不当的民事责任。
更正登记，就是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时又是对真正权利的初始登记。不动产的预告登记、初始登记、设定登记、变更登记、注销登记等，发生登记权利与真正权利不一致的状态后，均有可能发生初始登记。
异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿的权利所提出的异议记入登记簿。其法律效力在于：登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。异议登记也使得不动产物权处于不稳定状态。因此，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。利害关系人滥用异议登记请求权，也是法律所不许可的。
为了纠正不动产登记簿记载的错误，不动产权利人、利害关系人都可以针对其中的错误项目申请更正登记。权利人书面同意更正登记、有证据证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。无论是权利人、利害关系人哪方提出更正登记，只要满足以上条件，均可由登记机构予以更正。此法叫做“更正登记”。
另外一种情形，不动产登记簿记载的事实上的权利人以及利害关系人，为了得到事后救济，即补救措施就是将自己的主张诉诸于登记机构。但登记机构不能擅自作主。在正式异议登记之前，申请人需要在规定的时间内，向法院提起行政仲裁，否则，申请人的异议登记自动失效。此法叫做“异议登记”。
异议登记是在原登记之上，包括第一次登记之上和更正登记之上的另类登记。第一次不动产登记的申请人，是不动产的权利人；更正登记的申请人，可能是不动产的权利人，也可能是不动产的利害关系人，也可能是二者皆有；异议登记的申请人，可能是事实上的权利人或者利害关系人，也可能是其他的人。这一类人的动机目的是不一致的，有善意的，也有恶意的；有意见正确的，也有意见错误的；有主观犯错的，也有过失犯错的。但是无论是哪种情形，只要是因为异议登记造成权利人损失或者损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。请求损害赔偿的方式方法是可以选择的，有双方协商、司法调解、仲裁机构裁决、法院判决等形式。
物权法第条详细地明确规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。”“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
前款规定的是更正登记，后款规定的是异议登记。更正登记的效力优于异议登记的效力，而异议登记是在双方未达成协议的情势下的变通式登记。关键在于划清申请人的权利与义务，慎重地运用自己的请求权，不要对不动产登记簿记载的权利人造成妨害，否则需要承担民事责任。
二、更正登记
更正登记，亦称补正登记，是不动产事实权利人或者利害关系人认为登记薄记载的事项错误的事后申请补正登记，或者不动产登记机构主管部门发现记载的事项错误的事后补正登记。属于不动产“其他登记”范畴，是完善不动产登记制度的重要组成部分和必不可少的举措之一。
为了纠正不动产登记簿记载的错误，不动产权利人、利害关系人都可以针对其中的错误项目申请更正登记。权利人书面同意更正登记、有证据证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。无论是权利人、利害关系人哪方提出更正登记，只要满足以上条件，均可由登记机构予以更正。此法叫做“更正登记”。
1．土地的更正登记
土地的更正登记是相当严格的补正登记，因为土地管理涉及到国家的制度物权法和重大管理政策，国土资源行政主管部门和人民政府直接介入与干预的情形比较普遍。
（1）主管部门与人民政府直接介入更正登记
国土资源行政主管部门发现土地登记薄记载的事项错误的事后补正登记，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定的期限内办理更换或者注销原土地权属证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权属证书废止。更正登记涉及土地权属的，应当对更正登记结果进行公告。
（2）土地权利人申请更正登记
土地权利人认为土地登记薄记载的事项错误的，可以持原土地权属证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。
（3）利害关系人申请更正登记
利害关系人认为土地登记薄记载的事项错误的，可以持原土地权属证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。
土地登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
2．房屋的更正登记
（1）房屋登记机构的更正登记
房屋登记机构发现房屋登记薄的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定的期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
（2）权利人的更正登记
权利人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记薄记载错误的材料，申请更正登记。
房屋登记簿确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。
（3）利害关系人的更正登记
利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记薄记载错误的材料，申请更正登记。
房屋登记簿确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。
三、异议登记
异议登记，指事实上的权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误，而不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，申请人为了坚持自己的主张和维护自己的利益向不动产登记机构申请的事后补正登记。属于不动产“其他登记”范畴，是完善不动产登记制度的重要组成部分和必不可少的举措之一。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正，排除了权利人与利害关系人合作的可能。为了得到事后救济，即补救措施就是将自己的主张诉诸于登记机构。但是，登记机构不能擅自作主。在正式异议登记之前，申请人需要在规定的时间内，向法院提起行政仲裁，否则，申请人的异议登记自动失效。此法叫做“异议登记”。
1．土地的异议登记
利害关系人认为土地登记薄记载的事项错误，而土地登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记薄记载的权利人。
异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利人变更登记或者设定土地抵押权。
2．房屋的异议登记
利害关系人认为房屋登记薄记载的事项错误，而房屋登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。
异议登记期间，房屋登记薄记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。
3．异议登记的司法处理
异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者不动产登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。
有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记薄记载的权利人可以持相关材料申请注销异议登记：（1）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；（2）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；（3）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。
人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。
司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况，提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利人为他人善意取得的除外。
◎〖更正登记与异议登记解析〗
一、简述
不动产登记制度，总体上是半隐秘、半公开的登记制度。这就要求在保护隐私权基础上保护知情权。本条款，充分地体现这种不动产登记制度的特征。有条件地申请不动产项目的登记，有条件地申请查询、复制不动产登记簿中的资料，有条件地申请更正登记和异议登记，这些都是半隐秘、半公开的登记制度，既要保护利害关系人、当事人的知情权，又要保护权利人的隐私权。要在两者之间权衡轻重利弊，恰当地解决矛盾与纠纷。
更正登记，是一度拓展登记，亦称一维度登记。这是在原登记之上，申请更正内容的再登记。在这里，更正登记的含义，是专门针对不动产登记簿中的错误或者被当事人认为是错误的更正性磋商与登记，包括对于不动产物权设立、变更、转让和消灭四大类别登记后的更正性拓展登记在内，都可以申请更正登记。
原来，登记的种类可以分为好几种，按照排序来分就是：第一类，常规登记：不动产物权设立的登记；不动产物权变更的登记；不动产物权转让的登记；不动产物权消灭的登记。第二类，非常规登记：更正登记；异议登记。在非常规登记类别中，更正登记是一度拓展登记，异议登记是二度拓展登记。
以上两大类登记的区分，是基本形式的区分。我们要在学习物权法中仔细区别各自的性质、特征，以便于全盘掌握其精神实质。
在这里，我们还要注意更正登记与变更登记的区别。通过排列，已知变更登记是常规登记、非拓展型登记，更正登记是非常规登记、一度拓展型登记。我们还要知道，变更登记与更正登记容易混淆之外，而且与转让登记容易混淆。
不动产变更登记的含义，是不动产权利人利用自己的物权变更成其他品种的物权的登记，或者是直接变更其内容的登记。例如，企业以自主占有的土地作价入股的登记，集体土地用作投资的登记，单位合并、分立、企业兼并引起土地使用权变化的登记，这些均属于变更登记。从这里可以看出，不动产变更登记，完全是自主权赋予的登记，与不动产利害关系人没有瓜葛。而更正登记，则包括不动产权利人和不动产利害关系人两个方面申请的登记。
如果下一步作深入分析，不动产变更登记与不动产转让登记也容易混淆。固名思义，不动产转让登记，是转让不动产行为和转让不动产权利的登记。如果是部分转让的行为和登记，既可以说是转让登记，也可以说是不动产变更登记；如果是全部转让的行为和登记，则应当是不动产转让登记。但是，《土地登记规则》将国有土地使用权的转让，统统算作不动产变更登记。《土地登记规则》规定的土地登记类型，是初始登记、设立登记、变更登记和注销登记四种类型，没有转让登记这一（专门的）类型。
物权法没有规定初始登记是其缺点，有转让登记是其优点。
异议登记，是二度拓展登记，亦称二维度登记。这是比更正登记登记难度更大的登记。
更正登记，是清除登记的权利与真正的权利不相符的状态，避免第三人依据不动产登记簿中的瘕疵取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为是对原登记权利的涂销登记。例如，日本《不动产登记法》就有大量涂销登记的条款，不过，其中有一些是将注销登记混合在涂销登记里面了。
所谓更正登记，是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权的纠正登记。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时又是对真正权利的初始登记。不动产的预告登记、初始登记、设定登记、变更登记、注销登记等，发生登记权利与真正权利不一致的状态后，均有可能发生初始登记。
异议登记，也是一种更正登记，确切地说，是一种单方面和有争议的“更正登记”。物权利害人、物权真正权利人在要求更正登记遭到拒绝以后，采取单方面的回应：你不要更正登记，我要更正登记；你反对更正登记，我只好单方面来提出更正登记。你别拦阻我，我一定要进行更正登记。在这里，口口声声是“更正登记”，不是“异议登记”。更正登记是口头语言，异议登记是法学语言。说起来，可以相对自由一点，写起来，应当规范一点。
所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿的权利所提出的异议记入登记簿的另类登记。其法律效力在于：登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。异议登记也使得不动产物权处于不稳定状态。因此，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的。异议登记一旦不当，给权利人造成损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。利害关系人滥用异议登记请求权，也是法律所不许可的。
二、专家观点赏析
说起来是很有意思的。梁慧星教授说“特别要注意本条第二款规定的‘异议登记’，是起草人新创设的制度。什么叫异议登记？如不动产登记簿上记载某一套房屋的所有权人是张三，而李四对此提出异议，认为该房屋不是张三的，这就形成了纠纷。李四如果要向法院起诉解决争议，他得搜集证据，还要聘请律师，准备起诉状等，要做许多准备工作，等他向法院起诉，法院经过审理作出判决，确定争议的房产归李四所有。这个时候李四拿着生效判决书到不动产登记机构要求变更登记时，发现这个房子被张三卖给王五了。当事人好不容易得到胜诉判决，最后不一定能够得到房屋及其所有权。因此，能不能有一个制度防止不动产登记簿的所有权人张三抢先下手出卖争议房屋？针对这一现实问题，物权法创设了异议登记制度。”①
作者相信异议登记这个名词是梁教授所创设的，确实很有意思。不认真学习物权法，就不知道其真谛，就不知道我国制订物权法的艰辛历程。
从以上著名专家的观点与例子中，我们可以对于异议登记有以下启示：
（1）异议登记是真正权利人或者利害关系人，对于登记簿上权利人的物权行使的抗辩权、除去错误登记请求权。
（2）异议登记权是临时性的登记请求权。异议登记不是目的，目的在于通过登记机构把关和紧急避险，以防止无权处分人将不动产私自处分给第三人。
（3）异议登记不能单独发挥作用，真正权利人需经过人民法院判决，胜诉后才能从登记簿上权利人中夺回属于自己的权利。
（4）真正权利人胜诉后并不必然地夺回属于自己的权利，必须通过登记机构的更正登记后才能真正生效。此项更正登记，等于是登记簿上权利人的错误登记之涂销、注销登记，等于是真正权利人的初始登记。由此可见，异议登记是与更正登记、涂销登记、注销登记、初始登记容易关联的“其他登记”。
（5）异议登记是责任登记。利害关系人申请登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。利害关系人滥用异议登记请求权，也是法律所不许可的。
（6）异议登记是梁慧星教授等物权法起草人新创设的制度。笔者查阅过许多不动产登记法，发现在物权法颁布之前没有“异议登记”的规定与概念。物权法颁布之后，受物权法第条的影响，2007年12月30日由国土资源部公布的《土地登记办法》第57条才出现了“异议登记”的规定。95年12月28日由国土资源部公布的《土地登记规则》，并没有“异议登记”的规定。
日本民法典中的《不动产登记法》，是各国民法典中最全面的不动产登记法，条款高达241条，跟中国物权法中的247条几乎相当。里面关于登记的名词包括预告登记、附记登记、假登记（含保全假登记）、继承登记、分宗登记、合宗登记、信托登记、代位信托登记、建筑物标示登记、变更登记、更正登记、涂销登记（含信托登记、假登记、后登记、违法登记等方面的涂销登记）、灭失登记等多种形式，唯独没有异议登记这个名词。其他的大陆法系国家和英美法系国家的不动产登记法，也没有使用过异议登记这个名词。
异议登记的含义，就是将事实上的权利人、利害关系人对不动产登记簿记载的权利记入登记簿。此种登记，未经司法程序的，为初始登记；经过司法程序并已经确认了的，为效力登记；未经司法程序，并且超过仲裁时限的，或者经过司法程序并未确认了的，为无效力登记。
异议登记的法律效力，是从不动产物权争议双方来说明的。简单地说，异议登记成功，真实的权利人的诉求得以实现，这是正面的法律效力；异议登记不成功，真实的权利人的诉求不得以实现，这是负面的法律效力；异议登记为瘕疵登记，真实的权利人的诉求被打折扣，这是有瘕疵的法律效力。异议登记，是以真实权利人为中心划圆圈的，其法律效力也是呈扇形分布的。
异议登记法律效力的表现，可以依据物权法则进行推定表现的好坏，从而得出实质性结论。登记簿上所记载的的权利丧失正确性推定的效力，是异议登记的关键环节。登记权利人在一定的期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而得到非分的权利，这就是效力所及的表现。
异议登记虽好，难题也不少。中国60多年来物权政策变化无常，私变公，公变私，公私互变，令人眼花缭乱。目前，我国的物权仍然有很多缺陷，物权登记的基础工作作得不够扎实，腐败现象时常冲击物权登记制度，所有这些，令常规登记徒生变数，令非常规登记更生变数。
在履行异议登记制度的同时，我们要防止另外一种倾向，即恶意或滥用异议登记。这也是不允许的行为。由于有了异议登记，使得不动产物权处于不稳定的状态。此时，如果有人恶意或滥用异议登记，会在物权争议之上产生更大程度上的争议和混乱，导致权利人机会损失，有时候的损失甚至是非常巨大的。本条款，针对这种情况，特意加上“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”这就比较衡平了。
◎〖异议登记的时效〗
一、基本概念
异议登记时效，是指真正权利人或者利害关系人在异议登记生效后，必须在异议登记之日起十五日内向登记机构的属地人民法院起诉，请求法院判决不动产登记簿上的错误登记为无效登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，或者起诉后被驳回的，该项异议登记失效。
异议登记是不动产登记中超短期时效，要求“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”目的在于，对于异议登记申请人一个限制性的条件，增强异议登记的权威性。但是，为什么要弄得这么紧张，这个问题值得注意。
为什么异议登记是不动产登记中超短期时效？
从异议登记的功能来看，异议登记具有保护真实权利人的功能、警示的功能和有利于发挥物的效用的功能。
从异议登记的平衡机制来看，异议登记要平衡权利人和申请人之间的权利与义务。异议登记是临时性登记，这是肯定了的。异议登记申请人应当是登记事项的利害关系人，应当使出充足的理由与证据，一要作好异议登记的准备，二要作好向人民法院起诉的准备。
综合通说上的观点，关于异议登记时效的理由主要有以下方面。
一则，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，说明异议登记申请人不积极行使权利，为使登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序不致受到严重的影响，法律规定这时该异议登记失去其效力。（《中华人民共和国物权法解读》第45页）
二则，一方面，异议登记本来是保护利害关系人的临时措施，所以在提出异议登记之后，应当尽快在法院起诉，否则将会对登记权利人产生重大不利，使其物权一直存在负担，不利于财产的交易。另一方面，异议登记只是将对权利归属的异议在登记簿上加以记载，其本身不能解决权利归属的问题。（《中国物权法教程》第113页）
笔者认为，上述理由是有一定的理由，不过是充足的理由。诚然，对于异议登记确实要设定时效，但15日的时效肯定是太短了，毕竟不动产物权是一项大宗物权，毕竟要在15日之内搜集全部的证据是困难的。再说，登记簿上记载的权利人肯定不是全部要搞“财产的交易”的，大多数是不搞财产交易的。再说，登记簿上记载的权利本来是属于他人的，难说法律要保护无权处分人的交易吗？
异议登记不是万能的，它只不过是保护真实的权利人的一个初级措施。即使异议登记成功，不动产登记机构也不能保证让真实的权利人如愿以偿。登记机构只能登记物权，不能处理财产。真实的权利人如果要得到财产和权利，一个必不可少的措施，就是要向法院起诉不动产登记簿中的主人，向法院讨一个公道。
本条款规定“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”这就是异议登记的时效。
本人对于这种短促的异议登记的时效感到很囧囧，心里一直在嘀咕：这种规定公平合理吗？靠谱吗？要不要予以修正？
说到诉讼时效，这恐怕连法学家都很困惑的敏感问题。如民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年。这是一般的诉讼时效。据说，现在的司法解释规定已经延长到3年了。但是，这里头，还有诉讼时效为1年的，还有长达20年的。弹性这么大，甚至连法官、律师都丈二和尚摸不着头脑。
至于物权法上的财产权的诉讼时效，物权法上没有具体规定。有的学者提出保护国有财产不受时效限制，“排害除险”物权不受诉讼时效限制。异议登记时效区区15天以内，简直有天壤之别。
二、一般理解
下面晒一下我国不动产登记中的“登记时效”“诉讼时效”。
《土地登记规则》第37条：有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内，涉及房地产变更的，在房地产变更登记发证后15日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第34条：划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第35条：企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股形式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日内，持以出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第36条：集体土地所有权将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签订后30日内，持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第38条：因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方应当在合同签订30内日或者接到上级主管部门的批准文书30日内，持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第39条：因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第40条：因处分、抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后30日内，持有关证明文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第41条：商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第42条：出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，持公房出售批准文件、售房合同、房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第43条：土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第44条：土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第45条：变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起30日内，申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第46条：依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后30日内，持有关证明文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第47条：其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起30日内，持有关证明文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
以上罗列了《土地登记规则》中关于各种不动产变更登记的时间点、时间差，有“15日内”的，有“30日内”的，多数是“30日内”的。其中有两点是一致的：一是，以上全部是常规登记的内容，不包括争议性的登记，属于容易办的登记。二是，全部未规定登记时效和诉讼时效。
物权法规定了异议登记，这是有创意的一面。但问题也出来了。首先，要不要设置异议登记的失效问题？相信大多数人是同意设置的。其次，如何设置异议登记的失效问题？
考查本条款“异议登记”的对象，除了恶意异议登记、滥用异议登记的人以外，其余的真实权利人多数是处于弱势的地位。通行的司法原则之一，就是法律的天平适当地向弱势者倾斜，这叫司法救济、扶贫帮困。物权法中设置异议登记，是司法救济的途径之一。完整的司法救济不仅仅给予弱势者以异议登记权，更是要让弱势者得到全程关注，减轻他们的司法包袱，让他们轻装上阵。然而，规定时间过于短促的“登记时效和诉讼时效”——15天内，实际上是加重了他们的维权难度，削弱了他们的诉权。
不动产登记争议的官司手续非常繁琐，搜集证据相当困难，时间十分紧迫，如向法院起诉解决争议，他得搜集证据，还要聘请律师，准备起诉状等，要做许多准备工作。不谈别的，光是到法院立案庭办个立案，可能要等待几天时间。立案庭要求补充这个资料那个资料的，甚至有时候填写立案表，他们不满意时需要一而再再而三的修改、重写重填。一般情形下要在15天内作好诉讼准备是不容易的，即使聘请了律师也是如此。
本条款关于异议登记和异议登记的时效、诉讼时效是个试验品。既然如此就要防止失误，如果出现了失误，就应当立马改正。每个人不能担保现行的物权法不出失误，本人也不能保证。
从95年到现在，不动产登记法已经执行了15年，积累了一些经验教训。可资参考的地方，虽然没有登记时效之说，却有登记时限之说。
已知：以上列举《土地登记规则》共14条款15个样本的登记时限，其中，以“30日内”为题材的出现12次，占样本总数目的80%；以“15日内”为题材的出现3次，占样本总数目的20%。
物权法第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。——这是物权法下一条的规定，比本条的登记时效足足长了5倍！
这么说来，从法律的公平性、可行性、可比性与实用性上分析，异议登记的失效应当以三个月的期限才是适当的。而物权法第条却作出了“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”的规定，这是显失公平的条款，需要更正。
【修改建议】
本人几次提出修改物权法的建议，今天又故伎重演。本条款为什么要修改？不修改行不行？
我的回答是：回答不了“不修改行不行”的问题，只能回答“不修改好不好”的问题。
经过以上长篇大论，问题已经很清楚了。本条款，基本面是可行的，但设置的“登记时效和诉讼时效”为短短的“15日内”太苛刻了。
哦，对了，忘记了补充一点。本文将诉讼时效与登记时效并列，将两样东西视为一样东西，为什么？是这样的：本条款“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”表面上只有诉讼时效一项，而已经异议登记的，也随之“失效”，属于连坐式失效。通俗地说，就是诉讼时效失效，同时导致登记时效失效。因此，是两个时效（失效）一起提出。
【修改建议】＃本人酝酿出了一个建议：将本条第二款“15日内”修改成“三个月内”。
理由嘛，主要有四点：一是，申请异议登记者是弱势者，需要司法救济；二是，“15日内”的限期根本不够用；三是，根据物权法第二十条第二款规定，同样是登记时效的条款，完全可以统一时效制度。四是，所谓“保护财产交易安全”是个伪命题。登记簿上权利人的财产不全要交易的，而无处分权人的交易应当是不受法律保护的。
注释：
①梁慧星：《物权法基本条文讲解》，载《物权法名家讲座》第26～27页。
②《土地登记规则》第34条～47条，载《土地法律小全书》第278～279页。中国法制出版社2007年6月第1版。
字数：12845字
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