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解析物权法
【原文】〖登记资料的开放〗
第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
【解析】〖登记资料的开放〗
依据物权公示原则，权利人可以申请查询、复制登记资料，利害关系人也可以申请查询、复制登记资料，这是他们的权利所系。登记机构应当提供他们所需的资料，并为他们查询、复制登记资料提供方便，这是登记机构的义务所系。
◎〖登记资料的开放〗
一、不动产登记资料的开放
不动产登记资料的开放，这里指的是在民商事范围内，对于相关的权利人、利害关系人查询、复制登记资料等了解信息的开放。对于司法机关、行政部门的开放，应当公事公办、特事特办，实行全方位开放。对于举报人的开放，应当尽量为其提供方便。但涉及国家重要事密、商业秘密和个人隐私部分的资料，需要在特定的职权人在特定的权限范围内查询、复制登记资料，以便于取证。目前，关于中国不动产登记资料的开放，总体上不属于面向全社会的“无限度”的全开放类型，应属于“有限度”的半开放类型。
不动产登记资料的开放的主要意义，一是与法制国家接轨。总体上说，大多数国家允许资料开放、大家查询，值得中国仿效。瑞士民法典规定，任何人有权获悉，在不动产登记簿上登记的不动产所有权人为何人。经初步证据证明为利益关系者，有权请求查阅不动产登记簿或就此制作内容摘要。任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩。日本不动产登记法规定，任何人都可以缴纳手续费，而请求交付登记簿的誊本、节本或地图及建筑物所在图的全部或一部的副本。并且，以有利害关系部分为限。二是遵守不动产登记适度公开原则的必要措施。这个原则是在知情权与隐私权中作出一个适当的区分。知情权，有公众的知情权、利害关系人的知情权、纠正登记错误的知情权、反腐倡廉的知情权，都需要作出一个适当的区分。隐私权，分为公务员的隐私权、其他公职人员的隐私权和利害关系人的隐私权、普通公民的隐私权等两个部分的隐私权。凡是涉公的隐私权应当偏小，凡是涉私的隐私权应当适当放大；凡是涉及到防腐反腐方面的隐私权，应当适当地予以剥夺。三是可以堵塞某些制度上的漏洞。在中国，除港澳台地区以外，绝大多数地区没有实行官员财产申报制度，一些腐败分子肆无忌惮地利用脏款大肆购置不动产，不动产登记资料开放制度建立健全后，可以在一定程度上弥补官员财产申报制度的欠缺，即使是官员财产申报制度建立起来后也是如此。一些地方官员违反法律规定利用工作之便入股煤矿、铁矿、金矿等矿企，是典型的官商勾结模式，虽然经过几次严厉打击，仍然死灰复燃，并且地方保护主义的抱团化腐败非常顽固，不动产登记资料开放制度建立健全后，可以方便群众查实、检举这些害群之马。
最近几年来，一些地方的登记机构积极配合查询人，从而挖掘出一些土地、房屋等方面的大硕鼠——所谓的新地主恶霸、房姐房婶房奶、房哥房叔房爷，挖掘出利用几个假户口、假身份证囤房圈地、贪污受贿的大蛀虫，震慑了违法犯罪分子和贪污受贿分子，取得了很大的成效，广大公民拍手称快。长期以来，很多官员长期以来拒绝申报自己与家庭财产，在全开放查询的条件下，仍然找到了腐败分子的蛛丝马迹，依托群众的力量，很快就把一些隐藏很深的贪官污吏拉下了马。然而，在不动产登记资料的开放制度不完善的情势下，有的地方以保护个人（官员）隐私权为借口，阻扰群众查询、网络反腐，让贪腐官员逍遥法外。
所有护假、护私、护贪的行为，都是违反物权法规定的。物权法第条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”原则上肯定了权利人、利害关系人的申请查询权和知情权，任何单位与个人不得以任何借口来剥夺这种权利。如果说，登记机构应当提供而拒绝提供查询方便，一般要负民事责任，有的需要负行政责任甚至于刑事责任。
全开放类型，指相关的不动产登记资料可面向全社会各种人员查询、查看、誊写、抄录、复制、复印，登记机构有义务提供便利。如瑞士民法典规定，任何人都有权获悉，在不动产登记簿上登记的不动产所有权人为何人。经初步证据证明为有利益关系者，有权请求查阅不动产登记簿或请求就此制作内容提要。任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的提抗辩。
半开放类型，指相关的不动产登记资料可面向权利人、利害关系人查询、查看、誊写、抄录、复制、复印，登记机构有义务提供便利。如日本登记法第21条规定，任何人都可以缴纳手续费，而请求交付登记簿的誊本、节本或地图及建筑物所在图的全部或一部的副本。并且，以有利害关系部分为限，可以请求阅览登记簿及其附属文件或地图及建筑物所在图。登记事项无变更、某事项未登记、登记簿誊本或节本的记载事项无变更的证明，亦同。日本的半开放类型，是专门对查询内容限制的，对于查询人并不限制。而中国的半开放类型，是既对查询人也对查询内容限制的。
所谓“权利人”，是指对于已经登记的不动产享有所有权、使用权或他项物权的人，是不动产登记簿中的“户主”或者其他权利人。房屋所有权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人、地役权人、农村土地承包权人，以及不动产抵押权人、与该项不动产相关的债权人等，均为不动产登记簿上的权利人。
所谓“利害关系人”，是指与登记的不动产有一定现实利益或者未来利益关系的几类人，包括与此不动产发生商务、物权关联的洽谈人、准客户或者准业主、准变更物权人、抵押权人、受馈赠人、受遗赠人，甚至包括相关的行政机构工作人员。总之，是除了不动产登记簿中的户主以外的利害关联人。
根据匈牙利的经验，对于登记信息的查询，一方面要保证信息的公开、透明，保证公众的知情权；另一方面也要为产权人保密，保护其私人信息。可供查询的信息是有限的，一般是按照不动产的地址查询，可以了解到不动产的产权归属等，但对于产权人有多少不动产以及交易时间、价格等，则不予提供①。
实质上，中国关于不动产登记资料的查询，是实行两条腿走路的方针。所谓实行两条腿走路，包括两层意义：一是公事主体与民事主体各司其职，各走各的查询路径；二是在民事主体方面，采取权利人与利害关系人各走各的查询路径。总体上，公事主体的查询权利、范围大于民事主体，权利人查询权利、范围大于利害关系人。
国土资源部《土地登记资料公开查询办法》是比较系统的不动产登记资料公开查询办法，主要的查询权利人是：（1）公事主体的查询权利人。主要有土地行政查询人员，国家安全、公安、检察、审判、纪检和监察相关人员，土地登记代理机构及人员。（2）土地权利人和关系人。土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料。
二、查询登记资料的机制
中国的不动产登记资料查询与公开，类型上将从半公开型向公开型过渡，机制上从半灵活型向全灵活型过渡。关键在于，全国的公职人员个人与家庭财产申报制度执行并制度化以后，全国数以亿计的公职人员的所有不动产和主要的动产全部在于登记资料和被大众广泛查询的对象，会向不动产登记资料查询公开化迈进一大步。
不言而喻，申请查询、复制登记资料，是要设定一定的人物、一定的事物和一定的条件的，简称“三个一”。
一定的人物，是指权利人、利害关系人，他们或者与不动产登记簿中所记载项目有一定的利益关系或利害关系。
一定的事物，是指上述一定的人物针对不动产登记簿一部分或全部项目有关联，即不动产登记簿的内容要与他们需要查询、复制的东西要对口。
一定的条件，是指一定人物资格的条件、一定事物对口的条件、一定程序符合要求的条件。
申请查询、复制登记资料，是分资格、分门类的。假如是不动产登记簿中的权利人，尤其是“户主”，申请查询、复制登记资料时，应当有优先照顾的资格。其他人、利害关系人一般应当在“户主”的陪同下进行申请查询、复制登记资料。如果有例外的情况，就是——法院执行人、纪检和监察人员可以凭单位介绍信，直接向不动产登记机构索取、查询、复制登记资料。国家安全、公安、检察、审判、纪检和监察相关人员申请查询、复制登记资料，有优先权资格。土地资源管理部门、城镇房地产管理部门和工作人员申请查询、复制登记资料，也有优先权资格。
新闻机构、新闻记者和研究人员申请查询、复制登记资料，应当限制在一定的范围内，尽量以不打扰不动产登记机构为宜。
其他的“边缘人”，如政府部门和工作人员申请查询、复制登记资料，也应当有个限度，如限制在审计部门、统计部门，限制申请查询、复制登记资料的内容和次数。此问题尚待探讨。
申请查询、复制登记资料，是开放性的具体事务。登记机构是否要在开放过程中保守权利人的商业秘密、何为商业秘密、怎样保守商业秘密，这里面还有很多文章要做，还有许多技术措施需要研究，还有一些思想工作也要跟上去。
申请查询、复制登记资料，到底是以“放宽要求”为主轴，还是以“从严把关”为主轴，到底孰优孰劣，也是需要研究的问题。
3．问题的争议
不动产登记资料开放敏感性强，操作上有一定的难度，故对于开放、半开放、不开放问题上产生争议是必然的。
立法机关在征求意见时，主要存在两种意见针锋相对。一种意见是任何人都可以查询和复制，所有的社会公众都可以查询。主要是基于以下三个理由。一是，物权公示的目的就是要公开登记资料，让社会公众都知道物权归属的状况。二是，如果权利人选择进行登记，登记本身也就表明他并不把所要登记的内容作为个人隐私，登记资料也不属于商业秘密。三是，如果部分人可以查询、复制，而另部分人不能查询、复制，就要作出限制性规定，实际操作中所需成本较高。另一种意见认为，对于享有不动产物权而不想交易的权利人来说，没有必要使其不动产物权登记信息让社会公众都知道。对于想要受让不动产物权的当事人来说，也无需了解所有的不动产物权登记信息。因此，没有必要规定不动产登记资料向全社会公众开放。②
◎〖登记资料主要查询人员〗
一、基本理念
物权法第条关于“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”的规定，是个笼统的抽象规定，或者相当于折中式的指导性意见。
不动产登记资料的查询，公职人员的查询对象范围甚至多于民事人员的查询对象范围。实质上，这种规定是行政法、专门法等制度物权法在普通物权法的再现，均属于指导性的查询办法。随着形势的发展，不动产登记资料查询的公开性程度会相应的加强，全开放的范围也会相应的扩大。大多数人会形成共识，不动产登记资料的开放一般是利多弊少的，关键在于需要不断的总结经验，解决一些技术上的措施，逐步形成完善的不动产登记资料开放制度。
根据本法本条款规定，不动产登记资料主要查询人员，是指权利人、利害关系人。
1．权利人及其查询权。所谓“权利人”，亦称产权人，应当是指对登记的不动产享有所有权或他项物权的权利人及其代理人。这种查询权人，应当是直接的、普遍的查询权人。权利人申请异议登记、更正登记、变更登记、注销登记时，均可向登记机构从不动产登记簿册中进行查询、复制资料。登记机构应当尽量满足权利人的查询要求，不得拒绝和故意拖延时间。
2．利害关系人及其查询权。所谓“利害关系人”，应当是指对登记的不动产有现实利益关系，并有可能因登记结果的变动而对其利益产生一定影响的人。这种查询权人，应当是间接的、特殊的或者另类的查询权人。除了民事主体之类的利害关系人以外，公事主体的利害关系人是很特殊的查询权人。两种查询权人的本质区别在于，民事主体之类的利害关系人一般因经济关系而申请查询，其权限是低于登记机构和公事主体的利害关系人的。公事主体的利害关系人一般因政治关系而申请查询，其权限一般是既优于登记机构、又优于民事主体之类的利害关系人的。
根据利害关系人的性质和查询重点，概括为以下几类查询权人。
一是物权关系的利害关系人。不动产交易人为证实产权证的真实性而申请查询；发生物权纠纷后要求更正登记、注销登记或者变更登记的物权关系人申请查询。这种利害关系人比较普遍，往往涉及人数众多，有些利益关系是很大的利益关系。如被征地、被拆迁人因被征地、被拆迁的面积等或者对于安置房、安置地等发生争议，被迫申请查询。
二是法锁关系的利害关系人。担保物权人或者反担保物权人为证实产权证的真实性而申请查询。
三是管理关系的利害关系人。土地、河流、森林、草原、矿产资源管理和房屋管理等管理部门，为查实相关的资料数据而向登记机构或者产权人调查。
四是纪律关系的利害关系人。纪检、监察、督察、公安等纪律部门，为查实相关单位、个人的资料数据而向登记机构或者产权人调查。
五是司法关系的利害关系人。人民法院、仲裁机构，为查实相关单位、个人的资料数据而向登记机构或者产权人调查。
六是社会关系的利害关系人。社会上的举报人，不一定与拥有不动产的当事人发生物权关系、法锁关系和管理关系，本着社会责任感、正义感在掌握部分证据后，为掌握全面的、准确的证据而向登记机构申请查询或者向产权人调查。
二、一般分类
登记资料主要查询人员如下。
（一）土地登记资料的查询人员
关于土地登记资料的查询人员，主要法律依据是《土地登记资料公开查询办法》和《土地监察暂行规定》。
1．土地行政查询人员：县级以上人民政府国土资源主管部门负责人员，土地监察人员。
依据：国土资源部《土地登记资料公开查询办法》第4条，国家土地管理局《土地监察暂行规定》第14条。
《土地登记资料公开查询办法》第4条规定，县级以上人民政府国土资源主管部门（简称查询机关）负责土地登记资料的公开查询工作。查询机关根据工作需要，可以委托有关单位具体承办土地登记资料的公开查询工作。
《土地监察暂行规定》第14条的规定更加强硬：“土地管理部门依法行使土地监察职权，有权采取下列措施：（一）查阅、复制与土地监察有关的文件、资料；（二）要求监察对象提供或者报送有关的文件、资料以及其他必要情况；（三）可以进入土地违法现场察看和测量，并询问有关人员；（四）对依法受到限期拆除新建的建筑物和其他设施的处罚但继续施工的单位和个人的设备、建筑材料予以查封；（五）其他依法可以采取的措施。”
2．机关人员：国家安全、公安、检察、审判、纪检和监察相关人员。
依据：国土资源部《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第3项。
《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第3项规定，国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。
3．土地代理登记人员：土地登记代理机构及人员。
依据：国土资源部《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第2项。
《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第2项规定，土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料。
4．其他人员：土地权利人和关系人。
依据：国土资源部《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第1项。
《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第1项规定，土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料。
以上是关于土地原始登记资料、登记资料的查询、查阅和复制的规定。关于房屋、建筑物原始登记资料和登记资料的查询、查阅和复制的规定，目前有许多空白。如《城市房地产管理法》仅规定城市房地产权属登记，没有规定城市房地产原始登记资料和登记资料的查询、查阅和复制的规定。那么，物权法是否开了此门类的先河？既是如此，应当视为一件幸事，大可不必紧张。
（二）房屋登记资料的查询人员
关于房屋登记资料的查询人员，主要法律依据是《房屋权属登记信息查询暂行办法》。
2006年10月8日住房建设部公布《房屋权属登记信息查询暂行办法》第8条规定的原始登记凭证查询范围是：
（一）房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关原始登记凭证；
（二）房屋继承人、受赠人和受遗赠人与该房屋权利有关原始登记凭证；
（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；
（四）公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；
（五）仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；
（六）涉及本法第九条规定情形的，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。
第9条规定的原始登记凭证查询范围是：涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属信息登记信息，须经国家安全、军事等机关同意后方可查询。法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息，其查询范围和方式按法律法规和有关规定办理。
土地、房屋登记资料的主要查询人员各有其侧重点。因为土地权属方面的违法乱纪活动比较猖獗，参加查询的公职、执法人员较多，查询的频率较高。房屋产权交易方面比较活跃，参加查询的客户私人与单位较多，查询的频率并不高。
（三）查询事项
国土资源部2002年制定的《土地登记资料公开查询办法》，规定了以下主要事项：
一是关于查询范围和有权查询的单位、个人。土地登记资料是指：（1）土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；（2）原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。原则上，对于第（1）项规定的土地登记结果，任何单位和个人都可以依照本办法的规定查询。对于第（2）项规定的原始登记资料，有权查询的单位和个人是：土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记材料；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查，处理案件有关的原始登记资料。
二是关于常规查询机关。县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责土地登记资料的公开、常规查询工作。其他的查询机关，为非常规的专职的查询机关。
三是关于查询程序。查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写查询登记表。查询人为法人或者其他组织的，应当提交单位的证明文件。查询原始登记资料的，除提交前款规定的材料外，还应当按照规定提交有关证明文件。查询人查询土地登记资料，应当在查询机关设定的场所进行。任何单位和个人不得擅自将土地登记资料带离设定的场所。查询人在查询时应当保持土地登记资料的完好，不得对土地登记资料进行圈点、划线、注记、涂改或者拆页，亦不得损坏查询设备。查询人可以阅读或者自行抄录土地登记资料。应查询人要求，查询机关可以摘录或者复制有关的登记资料。查询机关摘录或者复制的土地登记结果，查询人请求出具查询结果的，查询机关经审核后可以出具查询结果证明，并加盖查询机关印章，注明日期。查询结果复制无效。对无土地登记结果的，应查询人请求，查询机关可以出具无土地登记记录的书面证明。涉及到国家秘密的土地登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。查询土地登记资料所发生的费用由查询人负担。该规定第14至第16条，对于违反规定的行为，作出了处罚的规则。此外，关于林木和林地权属登记管理与查询办法，登记机关应当公开登记档案，并接受公众的查询。
关于单位、个人房屋等建筑物的查询办法，由于情况比较复杂，立法上有一些难度，目前还存在一些空白点。关键在于，要在当事人的隐私权与公众的知情权上作出一个适当的区分。鉴于中国以权谋私、以权谋房的现象非常恶劣的情势，除了加强登记管理和执法机关的查询权以外，官员不动产申报公开和法律赋予举报人以方便的查询权是很有必要的。
注释：
①全国人大常委会法工委民法室编著《物权法（草案）参考》，中国民主法制出版社2005年7月第1版第133页“立法资料”。
②全国人大常委会法工委民法室编著《中华人民共和国物权法解读》第40页。
字数：7872字
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