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解析物权法
【原文】〖登记机构及一般规定〗
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
【解析】
本条款，规定了不动产登记的地点、范围、机构与办法。这是实行统一的登记制度所必须明确的对象。
◎〖不动产登记要点〗
不动产登记要点，指不动产登记时，登记申请人与登记人需要根据不同的不动产特征遵守登记原则与规则，按照不动产登记的地点、范围、机构与办法规范登记程度，力图做到既做到井井有条、便于管理、信息科学公开、保证效率，又做到方便申请、减少环节、经济实用、服务周到。
一、不动产登记原则
1．不动产登记原则
中国不动产登记的特征与原则是：按属地管辖与登记原则、按对口管辖与登记原则、按不动产的类型管辖与登记原则、按县团级以上权力机关受权审批与登记的原则、“房地合一”原则、实行统一制度原则、及时办理原则、适度公开原则。政出多门的登记机构形成了中国特色的登记制度，应当根据需要和可能合并一些登记机构，精简机构，方便或者合并登记，提高效率。
以上八种不动产登记原则，亦即不动产登记程序中的一般规则，反映了中国现行的不动产登记制度中的一些特征与规律性。专业管理权与登记权相统一、属地管理权与登记权相统一、级别管理权与登记权相统一、施政权与办事权相统一，反映了中国官方主导的不动产登记制度的基本要求与基本特征。中国的不动产登记制度与行政管理体制有着密切的关系。中国的行政管理体制与行业管理、企业管理、专业管理和地域管辖等，既有垂直的，也有重叠的，很难以一个登记机构来统领全部的不动产登记事务。因此，实行大一统的不动产登记制度，只能是按照事物发展的规律办事，循序渐进，不能急功近利。
政出多门的这种做法的缺点，可能发生房屋与土地等不动产重复登记、未能统一地整合登记的人力资源、给申请登记者造成不必要的麻烦和额外负担等问题存在。不过，这种做法便于不动产对象的垂直管理、专业控制、严格把关和事后监督，总体上对于权利人是有利的。
据考证，国外一般规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记的制度，即不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的机关登记。德国的不动产登记机关为属于地方法院的土地登记局；日本为司法行政机关法务局，地方法务局及其派出所；瑞士大多为各州的地方法院。中国台湾地区的登记机关是属于行政机构的地政局。
以上是大陆法系的统一登记机关。英美法系则侧重于由地方行政升官办公室统一登记，甚至于由私营机构来统一登记。《美国统一商法典》规定，各州的登记机关可是政府机构，如州务聊办公室，也可以由一个私营机构来运行统一的登记系统。
目前，世界各国的不动产登记采取了电子化、信息化手段来处理，物权公示在技术上可以做到公开化、信息化、族谱化。由此来看，人们面临着一些新情况、新问题。如不动产信息公开权与权利人的隐私权保护问题怎么处理？涉土与涉房、涉公与涉私、涉内与涉外、涉密与不涉密不动产信息如何公开？能不能分级分类在互联网上公布单位与个人的不动产占有权利？网上公布与不公布利弊如何？
2．不动产登记适度公开原则
不动产登记适度公开原则，指不动产登记资料的公开化公开、一般化公开和不公开的适度原则。基于不同类型的不动产和不同的不动产当事人考量，基于防止、限制、禁止不动产违法乱纪行为考量，基于适当保护当事人的隐私权考量，需要对于不动产登记适度公开原则作一个全面的规范，以便于完善市场机制并完善财产隐私权机制，全面完善不动产登记制度。
（1）公开化公开原则
公开化公开原则，亦称信息化、网络化、社会化公开原则，是指某些特定的单位与个人的特定的不动产登记以后，为了加强公共财产监管、廉政建设和科学管理，应当实行制度化、民主化、透明化和一体化的不动产登记公开原则，实行全员、全过程、全方位、全要素公开的原则。
一般而论，人大代表、政协委员和管理机构、广大群众，对于政府的不动产投资有监督权或者否决权，对于集体组织干部及其亲属的不动产投资有监督权或者否决权。因为集体组织干部对于集体的土地有统辖权，宅基地使用权有无偿取得的，有象征性有偿使用的，还有其他各种变通式取得的，现实中集体组织干部以权谋私，甚至于与登记管理人员沆瀣一气，侵占集体与他人宅基地或者自留地、耕地违规置办不动产现象相当严重而普遍。有的村干部拥有宅基地或者建设用地数百数千平方米，有的村干部拥有房屋数十套价值二三十亿元，他们是害群之马，相当于新社会的恶霸地主，必须严刑峻法，必须剥夺他们的隐私权。他们的不动产，包括登记的和未登记的应当全部公开。
（2）一般化公开适度原则
一般化公开适度原则，亦称半公开、关联公开、适当公开原则，是指一般的单位与个人一般的不动产登记以后，仅对于有产权关联、业务关联或者公事公办关联公开的原则，应当实行业务公开与个人隐秘相分离原则、当事人申请查询与登记机关相配合原则、未经权利人许可不得擅自公布原则、特事特办的适度原则。
官员申报自己与家庭的财产制度，是全世界最通行的廉政建设制度，从联合国秘书长到各国政要到各级官员，在就职前、履职中、卸职后均须向公众申报财产数额与财产来源，接受管理部门和广大群众的监督，官员就职期间不得经商办企业，不得以权谋私和行贿受贿。多数国家的做法是，任何人都可以查询包括总统在内的大小官员所公示、登记的不动产甚至于储蓄数额，任何人都可以随时随地地举报官员的违法所得。这里的官员，包括国营企业的管理人员在内，视同国家公务员。西方国家没有集体组织所有制的概念，集体组织主要归纳到公营组织。申言之，外国的官员申报自己与家庭的财产制度是全过程和全透明的，不光是不动产需要登记，所办企业、股权股票、珠宝首饰、文物字画、家庭储蓄和家用电器等动产和权利全部需要登记，并且必须接受公众的查询监督，以便于最大限度防腐反腐。
中国的廉政建设非常糟糕，官员申报财产制度空喊了一二十年也未立法实施，还在缓慢地“试验”过程中。官员申报财产制度，应当是无条件立法实施的，在产生争议的时候，应当进行全民公决即底层设计的，而不是所谓的顶层设计的。假设在全国人民代表大会中，代表人员大多数是官员或者是别有用心的人，他们会以各种借口来否决建立官员申报财产制度。俄罗斯总统普金公开表示，官员不申报财产就一定是贪官，必须离开公职岗位并接受司法机关的审查，没收一切违法所得；他说，官员在职时不得经商办企业，不得向境外投资，不得向外资金融机构存款。然而，中国在改革开放过程中，在无条件接受世贸组织所谓市场经济苛刻条件时，是那样的积极认真与迫不及待，在涉及到官员申报财产制度却百般抵赖。中国的港澳台地区也是市场经济地区，他们能够做到的，并且一直是做得很好的，中国大陆地区竟然几十年也做不到！中国古代对于七品（县级）以上官员包括王公贵族的住房面积都有制度化规定，很多朝代不允许官员自由买卖土地，查询官员不动产登记也有相应措施，所有这些都是优良传统。
确切地说，或者说总体上说，官员申报财产制度是最适合“公开化公开原则”。鉴于中国国情与个别情势考量，退步到“一般化公开适度原则”也许是勉强凑合。如官员包括村官在内，他或她置办的不动产明显的超出家庭收入水平，或者说他或她是地道的“房爷”、“房奶”、“房叔”、“房婶”等，不动产登记机构应当允许举报人查询；否则，就应当不允许当事人查询。2012年以来，网络上举报的多个“房爷”、“房奶”、“房叔”、“房婶”等，就得力于不动产登记机构允许举报人查询。
（3）不公开的适度原则
不公开的适度原则，一般指涉及国家机密和个人隐私的免公开原则。国家机密或个人隐私解密的，或者接受特定机关调查、纪检监察司法干预的，或者接受舆论监督的除外。国家机密和个人隐私没有公开不动产登记的义务，以不公开为原则。
由于物权法和其他法律对于不动产登记适度公开制度没有具体规定，实践上没有什么经验，本文仅抽样对于公开化公开原则的对象作一个初步的探讨。
初步分析，世界各国尤其是中国，迫切需要公开化公开的不动产登记主要有四种物权人：
初步分析，世界各国尤其是中国，迫切需要公开化公开的不动产登记主要有四种物权人：
第一种，是国家机关和事业单位的房屋、建筑物之类的不动产建造物需要公开，除了涉密机关单位以外，应当统统公开。特别是新近建造的房屋、建筑物是如此。
这些建造成本大、经济价值大、使用期限长的不动产，是全民所有的公共财产，是用众多的纳税人的钱建设起来的大宗财产，全体公民、纳税人和人民代表都有民主监督权、知情权和话语权，有权参与反贪污、反受贿、反盗窃、反浪费、反渎职的廉政斗争。这些不动产与土地等自然资源不动产不同之处，在于是人造的、花费的和专供特定的人使用的或者享用的，是建造成本大、经济价值大、使用期限长的不动产，有些是用于商业用途和谋取利益的不动产。
大量的信息反馈表明，中国在快速发展的城镇化、工业化过程中，在大规模的市政建设、交通建设、办公楼建设和其他公共建设过程中，工程承包、政府采购、资产占用、公物享用、职员福利等方面的贪污腐化现象相当普遍与十分严重。由于信息不公开、不透明，政府与事业单位容易独裁专制与暗箱操作，给予腐败的单位与个人造成可乘之机。许多单位与个人贪污、浪费巨额公帑，历经数年数十年也没有得到原罪的追究与应有的惩罚，而且一届接一届、一年接一年的腐败下去，如滚雪球似的邪恶下去。所有这些，正好说明了不动产信息公开化的迫切性与必要性。
第二种，是国家机关和事业单位之公职人员及家庭的房屋、建筑物之类的不动产建造物需要公开，特别是新近建造的房屋、建筑物是如此。
国家公职人员和家庭财产申报公示制度，是全世界共同通行的职官管理制度。即使是联合国秘书长也要带头在入职前、入职后和卸职、辞职后，都必须如期如实地申报个人和家庭财产，包括各种不动产与动产，也包括是否在登记机构登记过的财产。对于中国，香港、澳门、台湾地区早已实行了公职人员个人和家庭财产申报制度，无论是其职务高低、贡献大小，也无论是后台老板有多硬，全部是一视同仁。然而，中国大陆从1993年便颁布了关于党员干部个人和家庭财产申报制度，至今也未落实。
那么，不动产登记资料公开化、信息化、网络化的好处，在于以法律保障的形式将他们的财产予以曝光，用以警戒那些企图贪污受贿的公职人员、捉拿那些已经贪污受贿的公职人员，功利大得很呢！既然连联合国秘书长也没有什么所谓的“隐私”，既然连资本主义制度的港澳台官员也没有什么所谓的“隐私”，中国大陆社会主义的官员何谓“隐私”？
因为公职人员是人民的公仆，不是人民的老爷，虚心接受广大公众的民主监督是天经地义的。其实，不动产登记资料公开化、信息化、网络化对于这些人来说未必是件坏事。这不仅仅有利于廉政建设，有利于国家和人民，对于他们自己也很有利呀！殊不知，因为不履行党员干部个人和家庭财产申报制度，因为拒绝不动产登记资料公开化、信息化、网络化，自以为得计，自以为很聪明，每年有成千上万党员干部因此而倒毙在这些想当然的暗箱操作之中，结果是得不偿失，葬送了政治生命与美好和青春。
第三种，是国有企业之公职人员及家庭的房屋、建筑物之类的不动产建造物需要公开，特别是新近建造的房屋、建筑物是如此。
与第二种应当公开不动产登记资料的公职人员一样，他们也掌控或者支配着相当的权力与大量的国家财产，反贪污、反受贿、反盗窃、反浪费、反渎职的廉政斗争也是他们的神圣职责，遵守法纪、立业为公、修身养性、洁身自好和反腐倡廉等是他们的共同义务。
与第二种公职人员不同的是，他们的人、财、物、供、产、销大权更加齐全，更加活跃，贪污受贿、贪污盗窃、铺张浪费、渎职失职等犯罪行为更具隐蔽性和长期性，特别是金融企业更胜一筹。由此可见，这种人无论是职务高低、贡献大小，也无论是后台老板有多硬，全部都要一视同仁，都要履行党员干部个人和家庭财产申报制度。从某种意义上说，公开他们的不动产登记资料，更加重要，更加迫切，更有需要。
中国在几十年来的改革开放、招商引资、企业改制、经济承包过程中，公职人员滥用职权，内外勾结，沆瀣一气，腐败式样层出不穷，腐败行为屡屡得逞，国有资产流失非常严重。原因固然是多方面的，其中一个重要原因，企业的财务报表、不动产登记与动产统计不公开不透明，企业负责人和其他经办人暗箱操作，或者带头贱卖、自卖自买企业资产，给普通职工和上级部门的监管造成很大的被动局面。在关联交易、产品销售、原料采购方面的商业贿赂等方面的腐败现象也相当的隐蔽。这是一方面。另一方面，国有企业公职人员自己的财产不公示，不动产登记后不申报自己与家庭财产，这也是一种通病，使得违法乱纪分子有恃无恐，或者更加嚣张。
国有企业资产采取的是双重信托管理制度，政府与国企分别为一级、二级信托所有权人，他们既分工又协作，经常性的物资流、资金流主要在于企业方面。相比之下，国企实权人员比政府实权人员贪污受贿和贪污盗窃的的机遇与概率更大一些，然而，能够将他们公布于众和绳之以法的却寥寥无几。总而言之，对于国企特定情况下和国企的公职人员，更加应当实行个人不动产登记与公开化公开。
第四种，城镇集体与慈善团体负责人员及家庭的房屋、建筑物之类的不动产建造物需要公开，特别是新近建造的房屋、建筑物是如此。
城镇集体是集体成员自治组织，监管机构没有国有企业与事业单位那么齐全，且投资监管、产权监管、分配监管、人员监管等方面的弹性较大。在股份制非常普遍、一二次分配相当灵活、集体和集体企业负责人权力过于集中的情况下，很容易滋生腐败的土壤。特别是农村集体，或者由于法制不健全，或者由于集体管理人员有法不依、违法不究，或者由于集体干部团伙作案，使得集体企业内部的腐败案件呈多发、上升趋势。
有的地方，集体干部年终分红高达几百万甚至于几千万元，而社员们年终分红仅仅一二万元；有的地方，集体干部自己占有的宅基地高达五六百甚至于上千平方米，村组织内许多成员却分得很少甚至于分不到宅基地；有的地方，集体干部凭借职权或者买通关系，大肆侵占集体的耕地建造楼房、别墅，带头破坏国家的耕地保护政策和宅基地分配法。如此等等，不一而足。
从某种意义上讲，集体干部不动产登记公开化，更加具有针对性与实用性。很多时候，单单依靠集体内部成员来管理监督，效果不是很好的或者是有限的。农村地区同族同姓同村的和相亲相邻的，多少有些封建残余，多少有些利益瓜葛，或者多少有些胆怯。当然，各地农村关于干部的财产分配公开制都在试行之中。如果将集体干部不动产登记公开化制度实行起来，应当是顺水推舟的事情。
慈善团体是以扶贫帮困、救死扶伤为目的的社团组织，不是营利性质的生产经营单位。但是，某些慈善团体拥有数十亿、数百亿甚至更多的大笔资金，也想保值增值，其中有的将积存下来的资金投入到不动产置业中钱生钱。当然，国家为了扶持慈善团体的发展，给予他们免税和提供政策方便。因为是相对独立的组织，几乎成了三不管地带。法律对于他们的约束，也有一些漏洞。
从新闻媒体反映情况，会发现有些慈善团体涉嫌洗黑钱、洗黑物，有些慈善团体倒卖国家批文与紧俏物资，有些慈善团体擅自挪用慈善基金大搞房地产偷税漏税谋取私利，有些慈善团体的单位与个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏公益财产。从某种意义上讲，慈善团体有公开财产收支和不动产登记公开化的义务，尽管物权法对于这一类物权对象提及得较少。
关于以上四种人，都提到“特别是新近建造的房屋、建筑物是如此”，道理很简单。因为，不动产登记公开化有一个基本要求，需要有从速性、及时性地妥善解决。不动产登记公开与公开化，是由高潮向低潮衰退与变相的的过程。有的事情事过境迁以后，其效力会有所减退或者不了了之。譬如，《日本不动产登记法》第30～31条对于官有（国有）、公有（慈善团体所有）的不动产登记有个特殊要求，就是“从速”申请登记与批准登记，并承诺保证没有欺诈、不会出差错。
《日本不动产登记法》第151条之2～之8，规定了不动产登记的计算机信息处理系统进行登记与公开的功能，由法务省法务大臣指定特役的登记所负责。只要有人担保，相关信息就可以对外公开。
除了以上四大类信息化、网络化、社会化公开的以外，一般公开化和不公开的情形此处不再赘述。
◎〖登记地点范围机构与办法〗
本法作出的规定，是关于“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”的抽象规定。这一部分需要展开来说明。中国长期以来实行的是对口登记制，主要是便于相关管理部门的垂直管理和执法，还没有实行不动产统一登记制度。根据物权法制国家的先进经验，应当是由一个不动产登记机构来实行统一登记，以便于统一工作，提高工作效率，减少申请登记者的麻烦与负担。
立法过程中，不少部门、专家认为，登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。立法机关经研究，赞成以上意见，同时又要考虑统一登记涉及行政管理制度，实行统一的不动产登记制度还有一个过程。因此，既肯定了“国家对不动产实行统一登记制度”的前瞻性、必要性，又面对了“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”的现实性、灵活性。这样的规定是切中时弊和切实可行的。
目前，行政法规关于登记的范围、登记机构和登记办法如下所示。通过大部制改革以后，可由原来的7个登记机构缩减到2至3个，并且根据需要和可能进行进一步的缩减，最后由一个不动产登记机构来统一管理。
一是土地管理部门。
《土地登记规则》第7条规定，国家土地管理局主管全国的土地登记工作。县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作。
依据《土地登记规则》、《土地登记办法》等登记法的规定，土地权利登记可分为初始土地登记、设定土地登记、变更土地登记、注销土地登记等各种方式。
《土地管理法》第11条，《土地管理法实施条例》第4条、第6条、第7条等条款，涉及农村集体土地使用权登记的相关规定。
《担保法》第42条、《土地登记规则》第30条，涉及有出租权的土地使用权的登记地点。
《中国人民解放军地籍管理办法》第16条涉及军用土地使用权的代表为军委、总部。申报登记由军队团以上单位向当地县级以上人民政府土地管理部门申请办理，领取国有土地使用权证书。跨省、市县行政区划的土地登记领证，应分别到土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门办理；属于军事禁区的，应分清所在地各行政区的范围和面积，到上一级地方人民政府土地管理部门办理。
二是房产管理部门。
《城市房地产管理法》第60条规定，在依法取得房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记。
以上包括房产变更登记、土地使用权变更登记。
2008年建设部发布的《房屋登记办法》第4条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。第5条规定，房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的依据，由房屋登记机构管理。
依据《房屋登记办法》等登记法的规定，不动产登记，分为房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记和专项登记，以及国有土地范围内房屋所有权登记、集体土地范围内房屋登记。
《担保法》第42条、《城市房地产管理法》第53条涉及房屋租赁登记的规定。
原则上，房屋与土地权利的登记应当合由一个登记机关登记。上海、广州、深圳等地试行的房屋和土地管理机构的统一是成功的，可以在全国推广应用。房屋与土地权利的登记分别由两个登记机构负责，不利于“房地合一”的统一信息、统一调查与统一管理，不利于提高工作效率，也不利于权利人方便登记并多支付额外费用。
三是草原主管部门。
《草原法》第8条规定，国务院草原行政管理部门主管全国草原监督管理工作。县级以上地方人民政府草原行政主管部门主管本行政区域内草原监督管理工作。
第11条规定，由县级以上人民政府登记，核发使用权证，确认草原使用权。
四是林业主管部门。
《森林法》第3条规定，（林地）由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。
《林木和林地登记管理办法》第2条规定，县级以上林业主管部门依法履行林权登记职责。
《森林法实施细则》第4条、第5条祥细规定了国家所有、集体所有的森林、林木和林地的登记。
《担保法》第42条规定，以林木抵押的，抵押登记部门为县级以上林木主管部门。
五是农业主管部门。
农村土地承包法第11条规定，国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。
六是海洋行政主管部门。
《海域使用管理法》第19条规定，登记部门有国务院、地方人民政府海洋行政管理部门，申谁批准谁登记造册，核发海域使用权证书。
《海域使用权登记办法》第5条规定，海域使用权实行分级登记。国务院批准的项目用海，由国家海洋局登记造册；县级以上地方人民政府批准的项目用海的，由批准用海的地方人民政府登记造册，海洋行政主管部门负责登记的具体工作。第17条涉及注销登记。
七是地质矿产部门。
《矿产资源法》第12条规定，矿产资源的勘查工作、登记工作，由国务院地质矿产部门负责。
《矿产资源开采登记管理办法》第3条规定，颁发采矿许可证，由地质矿产部负责审查登记。
开采石油、天然气矿产的，经由国务院指定的机关审查同意后，由国务院由地质矿产部负责审查登记，颁发采矿许可证。
关于涉及矿产资源之登记地点、范围、机构与办法，情况比较复杂，有几个层次的登记机构与办法。除了由地质矿产部负责审查登记、颁发采矿许可证的，还有中型以上矿藏或者特定的矿产资源，由省、直辖市、自治区人民政府地质矿产主管部门批准登记、颁发采矿许可证的；另有县级以上地方人民政府负责地质矿产管理工作的部门在审批发证后，应逐级上报与备案；跨县级以上行政区域的，由所涉及区域的上一级负责审查登记、颁发采矿许可证。
以上七大类不动产登记管理规定，除了县级以上地方人民政府以外，国务院有关管理部门介入的有：草原草地使用权登记、森林、林木、林地所有权登记，海域使用权的登记，地质勘查权、采矿权的登记；军委、总部介入的有土地使用权的登记。
◎〖统一登记制度〗
所谓不动产统一登记制度，正如物权法第条第二款所示，其规定“国家对不动产实行统一登记制度”，要做到“三统一”：登记范围统一、登记机构统一，登记办法统一。具体地说，打破条块分割、各自为政的僵局，将土地、房产、草原、林业、农业、海洋行政和地质矿产管理部门与登记机构，合并为一个管理部门、一个登记机构，是建立健全不动产统一登记制度的基本要求。尽管建立健全与全面落实不动产统一登记制度是制度物权法范畴，要由专门法、行政法规来规定，而普通物权法的条款中下意识地、前瞻性地提出这样的主张，也是有一定道理的。
实行不动产统一登记制度是大势所趋人心所向，是吸取古今中外的登记法经验、与国际接轨、完善登记制度、提高工作效率、减少当事人负担的需要，也是产权信息化、透明化、公正化和法制化的需要，也是行政管理体制改革的需要。群众事无小事，登记事无小事，有关立法执法和执政部门必须认真对待，积极推进改革，积极建立健全不动产统一登记制度。
造成中国不动产的多头管理、多头登记和政出多门等问题，不仅仅是行政管理体制和登记管理体制问题，还有土地所有权二元化问题和土地所有权与使用权二元化问题。西方国家实行的是土地所有权私有制，房屋的私人所有权和土地的私人所有权是一致性的，不动产物权关系是相对简单的，建立健全不动产统一登记制度是容易的。在中国，农村土地是集体所有的，城市土地和部分农村土地是全民所有的，农用地、建设用地和未利用地都有许多品种，合计有168种用途。其中，建设用地包括划拨土地与出让土地、农村集体建设用地与宅基地等多个品种；中国的土地所有权是公有制的，土地使用权有公有制的、共有制的，也有私有制或者混合所有制的，还有其他所有制的，且土地所有权不得设立抵押权等担保负担。因此上，中国即使是建立健全了不动产统一的登记制度，仍然比西方国家土地所有权私有制要繁琐一些，土地使用权重复登记或者变更登记的可能性较大一些。譬如，登记了集体的土地所有权，另要登记集体的土地使用权和村民的土地使用权；非建设用地转为建设用地，或者由一种建设用地转为另外一种建设用地，也需要重新登记土地使用权；四荒地的取得、出租、抵押与转让也需要重新登记土地使用权。如此等等，不一而足。所有这些，都要比西方土地私有制或者自由制国家要复杂一些，土地使用权重复登记或者变更登记是不可或缺的。就是说，中国建立健全与全面落实不动产统一登记制度，要向西方国家学习成功的经验，但要顾及中国的国情和可行性，不能盲目的全盘西化，不能搞单纯的效率主义，不能损害社会主义的土地公有制和当事人的合法权益，即既不要公权私化、也不要搞私权公化。总体上，要在物权化方针政策上实行“公平优先，兼顾效率”。
从以上“登记要点”中可知，登记地点、范围、机构与办法有不同的地方。有的涉及本地一级人民政府登记，有的可能要到更高级的政府登记，有的可能要到中央人民政府登记。有的（如农村房屋的业主）是虽然在同一个县级政府登记，但是，土地的登记与房屋的登记需要到两个机构去登记。如果能够实行“一站式登记”，既省钱省力，又便于有关部门全面的了解信息，以便于更好的管理。
统一登记制度，不是可大可小、可有可无的事情，是需要认真对待的法定事情。物权法专家杨立新教授指出危害性：“《物权法》已经规定国家实行不动产物权的统一登记制度，以解决目前不动产体系的混乱状态。不动产物权制度的不统一、不及时、不全面、不公开的问题，具有极大的危害性，不仅不能使国家掌握不动产物权的基本状态，更重要的危害是不能使交易的的当事人通过不动产物权上是否存在负担等信息，也给当事人办理登记造成严重的不便，增加了交易成本。”杨立新还指出登记的保障机制：“《物权法》第条已经规定了‘国家对不动产实行统一登记制度’，必须尽快制定《中华人民共和国不动产登记法》，确定统一的登记机构、规定统一的不动产登记程序、登记办法、登记种类以及不动产登记错误的赔偿方法。只有用法律统一不动产登记制度，才能够保障不动产物权的流转程序，确实保护好人民的物权。”①全面概括了不动产登记的法定意义与实际作用。
杨立新的文章中也没有谈及物权法第9条“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的问题。依愚之见，既然不动产物权的“四不问题”（不统一、不及时、不全面、不公开）是严重的，那么，是否间接地说明了此处“可以不登记”也具有“极大的危害性”呢？不登记，是否会直接导致国有资产悄悄地流失呢？
在物权法立法的整个过程中，法学家存在两种观点，一种是认为物权法是私法，只要将私有物权弄清楚就行了，公有物权可以由其他法律来规定；另一种是认为物权法必须将公有物权弄个水落石出，否则，就会出现漏洞，导致国有资产大量流失。作者赞成第二种观点。第一种观点有点形而上学、照搬西方物权法的作派，不利于统一物权法定原则，也不利于统一不动产登记制度。
确切地说，本条款“国家对不动产实行统一登记制度”是属于表面处理，不是深加工。主要问题在于，城乡土地所有权二元化，农村集体组织和所有权的虚位，使登记制度的统一制造了麻烦。这是其一。其二，“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，可能使登记制度的统一再次制造了麻烦。
【注意修正】
“国家对不动产实行统一登记制度”是系统化、整体化的制度，不应当仅仅关注私有不动产物权的登记与统一，还应当关注公有不动产物权的登记与统一，还应当关注我国城乡土地所有权二元化的不利影响。否则，仍然是半统一，不是完全统一。
处理以上问题，涉及面很广，涉及的法律和登记的制度是深层次的。仅以修正地权的法律而言，有好几十部法律。
注释：
①《物权法名家讲座》第78页，杨立新：中国《物权法》的出台背景与规定的物权体系及重点规则（节录）。
杨立新，中国人民大学法学院教授，物权法草案第二稿起草者之一。
字数：449字
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物权法的饕餮盛宴
品茶品酒不如品宏观物权法
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