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解析物权法
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
第一节不动产登记
【原文】〖登记生效主义〗
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
【解析】〖登记生效主义〗
本条款，是第6条“物权公示原则”的再明确规定，包括有三层意义。
第一层，规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，这是不动产物权登记生效主义，这一层意义是核心层面的。
第二层，规定“但法律另有规定的除外”，这可能包含有物权对抗主义的意义，这一层意义属于特殊情况特殊对待。
第三层，规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，到底是登记免除主义、登记对抗主义，还是登记折中主义？难以下定论。
◎〖登记生效主义与登记对抗主义〗
有的学者将本条款中心词解释为“不动产登记生效及例外”，如中国法制出版社编写的《物权法新解读》持此观点。有的学者将本条款中心词解释为“登记生效主义”，如中国社会科学院学部委员、中国社会科学院法学研究所研究员梁彗星教授持此观点。作者赞成梁教授的观点①。
一、不动产登记
1．不动产登记
不动产登记，指不动产的产权或者他项权利，需依法登记的办法与权利义务的类别。依其宽严程度不同，分为登记生效主义和登记对抗主义两种类型，前者从严，后者适当从宽。这种登记制度，在普通物权法中比较普遍，在担保物权法之不动产抵押法中也有规定。从根本上来说，它是制度物权法穿插于普通物权法与担保物权法中的一体化规定。
中国普遍实施的是土地公有制，中国的不动产登记管理机构是国家的土地、房屋、自然资源等管理部门的专门负责机构，申请不动产登记的主要是民事主体，这就把公法和民法揉和在一起了，客观上要求正确处理公事与民事之间的利益关系，既要防止公权私化，又要防止私权公化。
本法第条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”表示不动产登记制度既有刚性的一面，又有柔性的一面，前者是主要内容，后者是补充规定，总体上是对证入药式的分类登记制度。
不动产登记，依据《土地登记规则》、《土地登记办法》等登记法的规定，可分为初始土地登记、设定土地登记、变更土地登记、注销土地登记等各种方式。依据《房屋登记办法》等登记法的规定，分为房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记和专项登记。
初始土地登记，又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。
变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，注销土地登记等。
房屋所有权登记，包括：（1）房屋产权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记；（2）房屋抵押权登记，包括房屋抵押权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记，以及房屋最高额抵押权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记和更正登记；（3）国有土地范围内房屋所有权登记；（4）集体土地范围内房屋登记。
地役权登记，包括地役权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。
房屋预告登记，是房地产商或者产权人的商品房预购登记，或者是以预购商品房设定抵押的公示登记、房屋所有权转让或抵押的公示登记和法律法规规定其他的公示登记。
房屋其他登记，是利害关系人申请的房屋登记簿确有错误的异议登记、更正登记。
集体土地范围内房屋登记，是依法利用宅基地建造的村民住房登记和依法利用其他集体所有的建设用地建造的房屋登记。包括房屋所有权的初始登记、、转移登记、变更登记、注销登记。
2．不动产登记原则
第一，不动产登记不得损害公共利益和他人的合法权益原则。
第二，房地合一原则。房屋登记，须登记房屋的自有权、共有权或他有权，同时须登记建设用土地使用权、地役权；土地登记，须登记建设用土地使用权、地役权登记，须登记房屋的自有权、共有权或他有权。
第三，公共利益优先原则。国家根据公共利益需要，可以依法征收单位与个人的不动产。
第四，一物一权主义原则。某些不动产如土地权利的登记很容易发生物权错位，必须运用一物一权主义原则慎重处理各种土地权利的登记。
第五，责任自负原则。不动产登记是一项严格的登记制度，凡是发生违法登记事件，不管是牵涉到任何单位与个人，都会被追究民事、行政或者刑事责任。其中，申请登记的当事人和登记机构是主要的追究对象。
二、不动产登记的性质
1．登记生效主义
登记生效主义，就是不动产物权的公示制度，须将登记作为生效的前提和必要条件，就是必须登记，非登记不可，不登记不发生法的效力。本条款规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，指的就是登记生效主义。
登记生效，包括了第1次至第N次获得登记生效，只要是不动产所有权易手，就会发生第1次甚至第N次获得登记生效。例如，张三的房子卖给李四，李四经过有关部门的登记获得房子的所有权，从登记之日起，就发生了法的效力。李四又将房子卖给王五，虽然王五付了钱，并且王五得了房子，只要没有办理产权过户登记，房屋的所有权没有法定的转移，李四仍然是房子的所有权人，王五不是房子的所有权人。在这时，如果李四又拿着产权证抵押这套房子，法院查明登记表、登记簿上该房子的所有权人仍然是李四，不是王五，就可以依据经济纠纷当事人的请求查封、扣押、拍卖这套房子，王五会遭受经济损失或房子损失，法院可以不负国家赔偿损失的责任。不过，王五与李四的房屋纠纷，由产权纠纷降格为合同纠纷即一般经济纠纷。王五要挽回经济损失，只能通过合同法来维权。
登记生效是一道门槛，不动产所有权人需要超过这道门槛，才能进入所有权人的店堂，坐上所有权人的这把交椅。这是由物权公示原则决定的，不是由合同自由原则决定的。两者之间的保护对象的侧重点是不同的，甚至是相反的。物权法承认李四的房子所有权，这是因为李四的不动产所有权是善意取得的。合同法之所以不承认李四的不法抵押所得，这是因为李四违反了王五的合同约定。这就是登记生效与合同生效的区别之处。
2．登记对抗主义
所谓登记对抗主义，是物权中的特权主义，虽然要求以登记作为公示方法，但不是必须登记、非登记不可。然而，不登记的效力很低，不能对抗善意占有的第三人的取得权。
例如专属所有权中的国防资产，物权法规定了属于国家所有，这在国际上通过了、国内一致公认了，国家登记也行，不登记也行，反正是铁定了是属于国家的所有权。这是登记对抗主义的一种情形。
登记对抗主义的第二种情形，是地役权优先主义。相邻关系的地役权，如埋设自来水管道、排水沟道、电缆管道、煤气管道等，这种土地使用权的获得，不一定要经过登记才能获得地役权。
登记对抗主义的第三种情形，是尊重乡规民约。在农村，买卖房屋等往往不登记，往往采取的是合同自由原则，而不是物权法定原则。当然，随着物权时代的到来，将来有可能将这种登记对抗主义逐渐转到登记生效主义的轨道上来。因为登记生效主义是比登记对抗更优越的财产保护制度。
登记对抗主义的第四种情形，是已经确定了是专属的财产所有权，但未确定是哪类财产所有权，难以确定是不动产还是动产所有权。例如专属所有权中的无线电频谱资源，物权法规定了属于国家所有，这在国际上通过了、国内一致公认了，国家登记也行，不登记也行，反正是铁定了是属于国家的所有权。这是一种无形资产或者无体资产的所有权，是将这种特殊的所有权划分为不动产还是动产，物权法没有规定清楚。在此处，登记对抗主义同样地适用。
本条款规定“但法律另有规定的除外”，主要包括登记免除主义和登记对抗主义而言。登记免除主义，是将那些不必要的登记项目免于登记，从而简化登记制度。如地上种植的庄稼、蔬菜等用不着登记，住宅院子里的花木一般用不着登记，国家的军事设施（不含土地、房屋）可以不用登记等。
◎〖登记生效与国家资源保护〗
本条第二款“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这是本条款也是整部物权法最大的焦点、难点问题之一。
一、如何看待“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”
1．登记折中主义的性质问题
此处到底是登记免除主义、登记对抗主义，还是登记折中主义？很晦涩难懂。
粗看起来，“所有权可以不登记”很像登记免除主义。但是，“可以不登记”并非是完全肯定式语句，它的另一面是“可以登记”，好像是登记折中主义，当然是以前者为主、以后者为辅的折中主义。如果说排除了“可以登记”，就是登记免除主义。但是，登记免除主义的本质就是登记对抗主义。
上述“登记生效主义与登记对抗主义”中四种登记对抗的特殊需要，涉及到“国家所有权”的有第一种、第四种。这两种，定义为“登记对抗主义”比较容易理解，这不是因为法理上“无懈可击”，这是因为无线电频谱和国防资产这两类专属所有权，一般的单位和个人是不容易侵犯的。如无线电频谱资源，这只有通讯、电信、情报专业单位和人员才能使用它，与大众物权不相干。况且，无线电频谱资源被盗用时，运用技术手段很快就可能侦缉到，侵犯此类所有权的人不容易得逞，国家对于保护此类专属所有权是胸有成竹的，因此，此类自然资源的所有权可以不登记。这好理解。又如，每个国家的国防资产都是专属于国家所有权人所有，任何不相对的国家不能侵占，任何单位和个人不能侵占，因为涉及到国家的安全，这是压倒一切的硬物权，侵犯此类所有权的人也不容易得逞，国家对于保护此类专属所有权是胸有成竹的，因此，此类资产资源的所有权也可以不登记。这也好理解。之所以好理解，是因为无线电频谱资源和国防资产资源是属于“绝对登记对抗主义”。
2．登记折中主义的漏洞问题
但是，有些资源不登记，国家是不容易控制和管领的，主要是指与人们生产生活普遍密切相关又使国家鞭长莫及的资源，如土地、矿产、森林及林地、草原及草地、荒地荒山荒滩荒沟、河流、滩涂甚至海域等等，这些都是国家最大宗、最重要、最具价值和升值潜力的自然资源，如果国家自己不登记，肯定是弊大于利。自从改革开放以来，由于过度放权策的影响，致使以上绝大部分所有权处于二元化、模糊化状态，国家即全民的所有权处于空前虚无化的严重局面。以土地为例，自从开启房地产市场以来，全国各地土地违法案件层出不穷，官方统计数字是超过11万件，国家的直接经济损失高达数万亿元之巨。尽管中央每年三令五申，违法批地、征地、用地、租地、卖地甚至送地的热浪一浪高于一浪。
其中，农村地权不清、城乡土地四至不清、土地收益分配不清、资源的合理利用不清酿成“四清四不清”的连环套，许许多多的物权症结总是解不开。又如，矿产资源所有权属于国家的专属所有权，但是探矿权、采矿权不再由国营企业统一掌握以后，全国的“黑矿山”如雨后春笋般涌现，官商勾结现象如瘟疫般向全国各个矿区蔓延开来，从逐渐蚕食国有企业的探矿权、采矿权到公开掠夺各种各样的矿产资源、战略矿产资源，甚至于一些不法分子里通外国，将黄金矿藏、稀土矿藏等关系国计民生和国家长远战略目标倒卖给了外国投资者，并由外资企业控制了相当规模的矿山企业、冶金企业和深加工企业。许多私营矿山企业采取野蛮掠夺方式，不顾环境保护，不顾工人生产财产安全，瓦斯爆炸、矿井塌方、山体滑坡和植被破坏等等噩耗不断频传，同时，国有资产的流失十分惊人。这些弊端，归根结蒂，就是国家财产所有权虚位、物权虚设或物权对立造成的严重后果。
“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”表面上是“无条件保护国家法人”的资源所有权，实际上是将国家的资源所有权模糊化，其结果，必然是不利于公共财产的保护。
3．登记折中主义的逻辑问题
“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”如果是个正规则，不是潜规则，那么，它至少必须满足以下几个充足而必要条件：
第一，必须经得起法理逻辑的推敲。
其充足而必要条件的前提是：当且当此登记对抗主义的外延与内涵全部满足绝对可靠时，才能过法理逻辑这一关。
已知，无线电频谱资源的国家专属所有权不登记可以满足登记对抗主义的法定条件，国防资产的国家专属所有权不登记也可以满足登记对抗主义的法定条件，这两种所有权可以满足“所有权可以不登记”的条件（不敢说是充足条件）。这是从物权产品中抽样调查中得到的信息。
如果将“依法属于国家所有的自然资源”作一个排列，就会有一串名单：
A．无线电频谱资源的国家专属所有权不登记，OK。
B．国防资产的国家专属所有权不登记，OK。
C．矿藏资源的国家专属所有权不登记，不一定OK。
D．水流资源的国家专属所有权不登记，不一定OK。
E．海域资源的国家专属所有权不登记，不一定OK。
F．城市土地资源的国家专属所有权不登记，不一定OK。
G．野生动植物资源的国家专属所有权不登记，不一定OK。
H．文物资源的国家专属所有权不登记，不一定OK。
I．森林资源的国家所有权不登记，不一定OK。
J．山岭资源的国家所有权不登记，不一定OK。
K．草原资源的国家所有权不登记，不一定OK。
L．荒地资源的国家所有权不登记，不一定OK。
M．滩涂资源的国家所有权不登记，不一定OK。
N．铁路设施的国家所有权不登记，不一定OK。
O．电力设施的国家所有权不登记，不一定OK。
P．电信设施的国家所有权不登记，不一定OK。
Q．油气管道设施的国家所有权不登记，不一定OK。
R．国家举办事业单位资产的国家所有权不登记，不一定OK。
S．国家出资企业单位资产的国家所有权不登记，不一定OK。
T．国家担保资产的国家所有权不登记，不一定OK。
U．国家抵押资产的国家所有权不登记，不一定OK。
V．国家共有资产的国家所有权不登记，不一定OK。
W．国家占有资产的国家所有权不登记，不一定OK。
X．国家传承资产的国家所有权不登记，不一定OK。
Y．国家未来资产的国家所有权不登记，不一定OK。
Z．国家其他资产的国家所有权不登记，不一定OK。
以上的“OK”，是估计适用登记对抗主义；以上的“不一定OK”，是估计不适用于登记对抗主义。不适用于登记对抗主义，是由许许多多的主观条件与客观条件决定，难以一一列举。
“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的逻辑推理模式是：
A．“因为无线电频谱资源的所有权适用于登记对抗主义，所以所有的国家所有的自然资源适用于登记对抗主义”；
B．“因为国防资产的所有权适用于登记对抗主义，所以所有的国家所有的自然资源适用于登记对抗主义”；
上述A、B逻辑推理，是以偏概全的推理，不足以典型的个体代表全体。A、B的内涵与外延，并不足以代表C——Z的内涵与外延，虽然都是国家资源的所有权。
另外，从立法心理学上分析，立法者可能有这种想法：“国家行政的力量是无与伦比的，谅你任何单位和个人也不敢把国家的所有权怎么着。”这种想法，未免形而上学，未免过于天真。当行政工作人员坚定不移地维护国家权益时，国家的自然资源就可以得到较好的保护，否则，适得其反。一个人做几件好人好事容易，作一辈子好人好事就不那么容易了。市场经济是个大箩筐，什么人什么事情都往那里装。
第二，必须将自然资源的控制权完全掌握在国有企业和国有事业手中。
我国现行的法律体系，核心问题在于自然资源所有权模糊化、二元化倾向十分严重。城乡土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源本身是国家所有、集体所有二元化体系，是最突出的物权矛盾体系。这在世界上是非常罕见的物权配置现象。
自从实施家庭联产责任制以来，特别是撤社建乡以来，农村集体名存实亡。所谓农村土地归集体所有，所谓国家所有以外的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源归集体所有，这些都已经成为过去，成为虚权虚设的标志。
除了自然资源所有权二元化以外，自然资源所有权模糊化也普遍存在。自从对外开放以来，特别是市场经济以来，国家资产、国有企业缺乏防火墙，对于外资企业缺乏必要的防备措施，结果让关系国计民生的资源型企业、资源型市场，基本上为外资企业所控制，国有企业不正常地纷纷倒闭数十万家；成千上万家无良私营企业，在黑保护伞庇护下迅速占领国有企业的地盘，侵蚀、蚕食国家即全民的所有权，煮豆燃棋、兄弟阋墙的闹剧不断复制。
最近三十年来，中国发生了极其反常现象，一些不良政客贱卖、葬送国有资产，不以为耻，反以为荣，不引咎自责，反而大捞特捞政治荣誉和经济利益。中国已经到了腐败最“繁荣娼盛”时期。在这种特别时期，即使中国的物权达到完全精确化，即使国家资源所有权完全实施登记生效主义，仍然有许多漏洞需要防水补漏。而在实施登记对抗主义时，其情形可想而知。
三十年前，中国实行标准的社会主义制度，所有自然资源一律归国家所有，公有制企业一律控制自然资源的生产与加工，国有资产流失很少见，国家经济安全处于优良状态。
历史经验教训反复告诉我们，当且唯一当全国所有的资源全部控制在国家法人手上时，才有资格考虑“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。
也许，有的人会将作者说成“毛派”、“计划经济派”，说成“脑筋不开窍”、“脑袋浸了水”，总之是嗤之以鼻。那么，本人不得不回敬：一个堂堂的社会主义发展中国家，一个泱泱13亿人口的大国，一个平均自然资源贫乏得再也不能贫乏的贫穷落后之邦，一定不搞社会主义，一定要搞资本主义？一定不搞政府干预主义，一定要搞极端自由主义？
4．英国的严重教训
也许，作者一而再再而三地列举中国那些怵目惊心的例子感到非常乏味。那么，今天举出一个外国——一个老牌帝国主义国家发生所有权不登记的例子，也许能够开开眼界。
【案例】
案例：国家财产不登记，英国家门口独立出一个“西兰公国”
位于地球北纬51°53?40¨，东经1°28?57¨，距离英国的萨福克郡海岸大约有10公里远的英吉利海峡之上，有一个常住人口很少超过5人，可供居住的领土面积大约有560平方米的袖珍小国，称为“西兰公国”。虽然国际社会未曾承认它是一个国家，这片领土的主人罗伊自称是“元首”，有他自己的护照、货币、邮政甚至国家足球队。
所谓的“西兰公国”，坐落于英吉利海峡之上的人造建筑―拉夫塔之上。这里是二战期间英国修建的人造前沿阵地，用于观察敌机敌舰的出没并发布预警的军事设施。这些钢铁平台式堡垒被称作人工岛。战后，它失去作用并被废弃。167年，英国皇家海军退役少校罗伊占领了它，并在此建国。2007年计划对全球公开拍卖。
按理说，西兰公国位于英国三百公里专属经济区之内，是属于英国领土。拉夫塔也属于英国财产。由于地图上没有这个岛屿的名字，也没有进行登记，面积也不大，这样就被私人侵占了40年之久，并成为英国的“国中之国”。说起来真令人置信，英国这个世界上最大的帝国主义国家也会出现内部分裂。这也说明了土地所有权私有制是无孔不入的，在国家放弃登记管理的条件下，对于国家的主权、国家的专属所有权起内部破坏作用。（注：资料来源广州日报2007年1月日A22版《世界最小“国家”要拍卖》）
法国民法典采取“排他法”来确认国家财产的。如第713条规定：“无主财产属于国家。”并没有规定国家财产可以不登记。第560条在排除其他权利拥有的情况下，河道中间因冲击形成的沙洲、小岛或滩涂属于国家。第563条规定，河岸土地所有人中没有人愿意按专家确定的价格取得这些土地时，得依转让国家财产所适用的规则，对原河床的土地进行转让。第768条规定，无人继承时，遗产由国家取得。
德国民法典明确了国家财产要登记。如第28条第（2）款规定：“抛弃土地的先占权为此土地所在州的国库享有。国库因其作为所有人被登入土地簿册取得所有权。”
人大常委会法工委编写的《物权法（参考）》第4页“不动产登记的有关规定（一）—关于不动产登记范围”是这样写的：
“根据有关法律、法规等规定，应当登记的不动产包括：土地、房屋、草原、森林、林木、林地、海域、矿产等”这是正确的。既然如此，既然有关法律、法规等规定了这些自然资源应当登记，为什么物权法第九条规定“可以不登记”？为什么《物权法（参考）》讲得有道理的，却在出台后的物权法中变卦了？所有这些，生生令人忧郁，生生令人费解。
当中国的自然资源所有权被分解，任何矿藏资源任由外国人开采之际，最近传来一个不好的消息：中国最大一单海外战略资源投资宣告失败。
中国铝业公司６月５日承认，力拓董事会撤销了２月工资２日宣布注资力拓的战略合作交易的推荐，并将依据双方签署的合作与执行协议向中铝公司支付1.5亿美元的分手费（广州日报200-6-10A11版“西方政治偏见干扰中国海外投资步伐”）。这就是说，澳大利亚矿业巨头力拓集团愿意中国公司注资该企业，成为战略伙伴关系，而澳大利亚反对党认为涉及国家根本利益，最后导致煮熟了的鸭子也飞了。这种事情遇到的很多。上世纪0年代，中国企业收购美国一家航空技术企业波音公司就被否决，此后发展到中国企业在第三国的投资也会受到美国某些政治势力的阻挠。所有这些，与中国热火朝天的对外开放，与中国关键企业不设防形成巨大反差。
有的人否认经济与政治有关联，有的人否认物权与政治有关联。以其昏昏，使人昭昭，是福兮？是祸兮？
二、关于“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的两种不同意见
权威解读文本《中华人民共和国物权法解读》披露了两种不同的意见，对于“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的中心议题各抒己见。②
1．要求统一登记说
要求统一登记说，指有关专家学者从保护和利用国家所有的自然资源角度、平衡各方面利益和法律实践的经验上，论证统一登记的必要性与可行性。
立法机关在征求意见过程中，有一种意见认为，“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定不利于对国家所有的自然资源的管理，也不利于对自然资源的利用。建议修改为国家所有的的自然资源也应登记，并且具体规定由哪个部门登记、管理、开发和利用。
持肯定说的人还指出，在实践中，为了加强对国有自然资源的管理和有效利用，有关管理部门在进行对国有自然资源的资产性登记。一些法律法规也有这方面的规定。如草原法规定，未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。土地管理法实施条例规定，未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。土地登记规则规定，尚未确定土地使用权、所有权的土地，由土地管理部门进行登记造册，不发土地证书。
持肯定说的人最后指出，但以上资源性登记，与物权法规定的作为公示方法的不动产物权登记性质上是不同的，它只是管理部门为“摸清家底”而从事的一种管理行为，并不产生物权法上的效力。
笔者认为，本条款关于“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，可能是世界上独一无二的。
法国民法典尽管是私法，尽管他们是老牌资本主义国家，在保护国家资源方面是丝毫也不含糊的。如第713条规定：“无主财产属于国家。”并没有规定国家财产可以不登记。第560条在排除其他权利拥有的情况下，河道中间因冲击形成的沙洲、小岛或滩涂属于国家。第563条规定，河岸土地所有人中没有人愿意按专家确定的价格取得这些土地时，得依转让国家财产所适用的规则，对原河床的土地进行转让。第768条规定，无人继承时，遗产由国家取得。
同样地，德国民法典尽管是私法，尽管他们是老牌资本主义国家，在保护国家资源方面是丝毫也不含糊的。德国民法典明确了国家财产要登记。如第28条第（2）款规定：“抛弃土地的先占权为此土地所在州的国库享有。国库因其作为所有人被登入土地簿册取得所有权。”
2．不要求统一登记说
不要求统一登记说，并不理会要求统一登记说的逻辑推理与法律实践，认为国家所有的自然资源的保护与利用是无懈可击的，且所有权是法律固定的，不适用于物权变动的范畴。
持“否定说”的人认为，特别法、专门法和物权法已经规定了矿藏、水流、海域、城市的土地属于国家所有；农村和城郊的土地法律也有规定部分地归国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；野生动物资源属于国家所有。但是，这种意见的人，忽略了自然资源所有权二元化对于国家所有部分的不确定部分，如城市与农村土地四至的不确定部分和权属的不确定部分。
持“否定说”的人认为有两大理由：第一，规定不动产物权登记生效，是物权公示原则的体现。依照法律规定哪些自然资源属于国家所有，比权利记载于登记机构管理的不动产登记簿有着更强的公示力，也就无需再通过不动产登记来达到生效的法律效果。第二，不动产物权登记生效，针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况。本款所规定的国家依照法律规定对自然资源享有所有权，不属于因法律行为而产生物权变动的情况，因此也就无需进行登记来享有所有权。因而，进一步需要说明的是，本款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。
笔者认为，以上两个理由貌似符合法理与公理，深究起来，是不能自圆其说的。
对于第一个理由，是形而上学的孤证论。
其一，国际法例的判断。从世界各国的不动产登记法中得出一条规律，任何不动产权利人的所有权生效，是法律生效和登记生效两者相统一的生效。法律生效和登记生效，是不动产物权生效的两个必要条件，缺一不可。
其二，从衡平法判断。众所周知，法律的公开、公平、公正原则是基本原则，这是检验法律是否符合真理、是否存在瘕疵的试金石。《土地登记规则》第2条和《土地登记办法》第2条，均明确规定了集体的土地所有权需要登记，其他十几种登记法也是如此。既然如此，仅仅要求集体登记，而不要求国家登记，这种办法是不公平合理的。
其三，权利可能失衡。西方国家有很成熟的几千年的不动产登记法，是在排除他有的情形下来确认国家所有。那么，中国的物权法刚好相反，是在排除国有的情形下确认他有。如此说来，国家所有的土地所有权会向集体所有方面倾斜，国家的资源会在实际操作过程中遭受暗箱操作的损失。
对于第二个理由，也是不能自圆其说的。
其一，物权变动的漏洞。所谓物权的变动，不是孤立的静止的片面的变动，有物权质与量的变动、增量与减量的变动等等，仅仅从字面上来推理是得不出正确的结论来的。譬如，各级地方政府每年会从集体征收大量的土地，国家所有的土地所有权在增量。如果增量部分不登记，不能断定某些公职人员不会走私土地，谋取私利。土地权属和管理方面的漏洞可见一斑。
其二，物权变动的影响。物权变动，会牵涉到其他公民的利益，甚至于会牵涉到外国人的利益。在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权生效以后，并不能保证国家所有的自然资源不会遭受损失。因为土地、森林等资源国家不登记，很大程度上是在集体登记剩下的部分属于国家所有，以各种名义来蚕食国家的土地所有权的现象是层出不穷的，这一类腐败案件也很多。国家土地资源不登记就更加容易腐败了。
特别是矿产资源不登记的问题就更多了，这里涉及到国有、集体、私人或者外国人的勘探权和开采权问题，矿藏分布的品种、质量、数量与面积非常重要，涉及到探采包干费、资源税、环境保护费、生产安全等等一系列的权益。即使是国有企业来探采，同样地关系到国家利益与企业本身的利益问题。职权管理部门带头作假和贪污受贿的现象也很多。国家矿藏资源不登记就更加容易腐败了。
其三，不动产所有权与动产所有权有功能上区别。动产所有权与用益物权的界限是容易分清的，因为动产是动的，是以交付生效的所有权。不动产所有权与用益物权的界限是不容易分清的，因为土地使用权人可以长期占有土地，在免费使用土地的情形下，土地使用权与土地所有权的区别不大。即使是有偿开采矿产资源，这所有权与使用权的界限更加不清晰了。
比如，开采权证上是1亿吨的煤炭，集体、私人或者外国人开采了10亿吨，而且调查人员不一定能够取得证据，一是没有登记嘛，二是非法开采人可以毁灭证据嘛。就是说，名义上是开采人有1亿吨煤炭的用益物权，但却取得了亿吨的所有权。所有这些，是从法律字面上或者法理上推理，不从实际操作上考量，肯定会得出错误的结论来的。
特别是，自15年12月国务院发布的《关于整顿矿业秩序维护国家对矿产资源所有权的通知》至今，一直是“整顿”个没完没了。其中，矿产资源探采自由化和免登记制度是其根源，这两个纠结至今是没有任何解除的迹象，积重难返。
3．国家所有的自然资源应当从严从速登记
属于国家所有的自然资源的保护问题，是一个更加严峻而复杂的问题。按理说，应当比其他权利人的物权更加严格登记、严格保护才行。那种仅仅依赖于法律保护，放弃登记保护的思维方式是非常有害无益的。
日本《不动产登记法》关于官有公有不动产权利的登记，不但要求必须登记，而且要求“从速登记”和负登记责任。
第30条规定，应就官有不动产或者公共团体所有的不动产进行登记时，官厅或者公署因登记权利人的请求，应从速于嘱托书上附具证明登记原因的书面，嘱托登记所进行登记。
第31条规定，要求登记义务人作出承诺书，责任人不申请登记或者不批准登记是违法的行为，要遭到法律的追究。怠慢登记者，同样地是违法必究的。
中国台湾地区的不动产登记法也是严格的，要求法律行为与登记行为相统一。台湾民法第758条规定，不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不发生效力。台湾土地法第43条规定，依本法所为之登记，有绝对效力。
中国台湾当局的土地管理法甚至于比中国大陆地区的更加严格。台湾土地法第16条规定，私有土地之所有权之转移、设定负担或租赁，妨碍基本国策者，中央地政机关得报请行政院制止之。第17条规定，农地、林地、渔地、牧地、狩猎地、盐地、矿地、水源地等，“不得转移、设定负担或租赁于外国人。”所谓设定负担，就是设立抵押权之类的担保物权。基本国策，就是国家的基本政策，这是专指制度（政策）物权法特别限制的规定，其法律效力明显优于普通物权法和担保物权法。
令人难以置信的是，中国台湾地区的国有化水平一直高于中国大陆的水平。145年国民党接管台湾回归祖国，将日据时期各级政府、会社及日本人私有的土地收为公有。公有（即国有）耕地约有176045公顷（约18140甲），占全台湾地区耕地的1/5③。除此之外，台湾当局还从当地大地主手上强制赎买13.万公顷土地④出租给半自耕农、佃农，这一部分国有、省有土地约占全台湾耕地面积842301甲（1甲约等于14.55亩）的11.37%。两者相加，国有包括省有耕地达31%以上。
另据《国民党下台内幕》介绍，从145年10月到147年2月，国民党共接收日本驻台的机关财产、企业财产、私人财产110亿元旧台币，各县市30%的房屋和占全台湾30%以上的土地⑤。就是说，刚刚开始时，台湾当局的城乡建设用地所有权约30%是国有的，全台湾土地的30%也是国有的。这还不算台湾当局强行从地主手上购买的13.万公顷土地在内。全台湾的国有化率估计超过40%。
中国大陆实现离奇的社会主义土地所有权二元化，国有耕地面积估计不足1%，而且是比例在下降过程中。估计中国大陆建设用地使用权约30%是国有的。全中国大陆的土地国有化率估计不超过10%。
中国香港、澳门的土地国有化率为100%。中国大陆更加不能相比。
【修法建议】
【原文】
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
【修改】
依法属于国家所有的自然资源，所有权应当从速登记，从严管理。
注释：
①《物权法名家讲座》第12页梁彗星：《物权法》基本条文讲解。梁彗星是物权法草案第一稿主持起草者
②王胜明主编，姚红、杨明仑副主编《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年3月第1版第25页～26页。
③农业部农村经济研究中心《2007中国农村研究报告》第382页。
④南方都市报2005年10月25日A特12-13版：台湾光复60周年-土地改革铺平腾飞之路。
⑤广州日报2005年8月23日B8版《国民党下台内幕1》，王建民、刘红、曾润梅著。
字数：121字
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